Locação - Desoneração da Fiança
LOCAÇÃO. AGRAVO REGIMENTAL EM EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRORROGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO FIADOR. CLÁUSULA DE GARANTIA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. SÚMULA 168/STJ. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.
1. Apesar do posicionamento anterior deste Tribunal de que o fiador não seria responsável por débito oriundo da prorrogação do contrato locatício firmado sem a sua anuência, após o julgamento do EREsp. 566.633/CE, em 22.11.2006, a egrégia Terceira Seção desta Corte decidiu que, havendo, no contrato locatício, cláusula expressa de responsabilidade do garante até a entrega das chaves, responde o fiador pelos débitos locatícios subseqüentes à prorrogação do contrato, a menos que tenha se exonerado na forma do art. 1.500 do CC/16 ou do art. 835 do CC/02, a depender da época da avença.
2. Esse entendimento veio a ser reafirmado pela Terceira Seção desta Corte, em 14.03.2007, no julgamento do EREsp. 569.025/TO, de relatoria do eminente Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA (DJU 06/12/07).
3. Incidência da Súmula 168/STJ, segundo a qual não cabem Embargos de Divergência quando a jurisprudência do Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado.
4. Agravo Regimental desprovido.
(STJ – 3ª Seç., AgRg nos EREsp nº 770.003/RJ, Rel. Min. Napolão Nunes Maia Filho, DJe 27.08.2008).
CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO POR TEMPO DETERMINADO. FIANÇA. RESPONSABILIDADE DOS FIADORES ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL. MATÉRIA PACIFICADA. 1. Pacificou neste STJ o entendimento de que, "havendo, como no caso vertente, cláusula expressa no contrato de aluguel de que a responsabilidade dos fiadores perdurará até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, não há falar em desobrigação por parte destes em razão do término do prazo originalmente pactuado" (EREsp 791077/SP, 3ª Seção, Min. Arnaldo Esteves de Lima, DJ 28.05.2007). Aplica-se, na hipótese, o veto da Súmula 168/STJ. 2. Agravo regimental a que se nega provimento.
(STJ – C.E., AgRg nos EREsp nº 845.951/RS, Rel. Min. Teori Albino Zavaski, DJe 01.07.2008)
FIANÇA - RESPONSABILIDADE DO FIADOR - LOCAÇÃO - TERMO FINAL - SUBSISTÊNCIA ATÉ A EFETIVA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL - CONTRATO PRORROGADO - IRRELEVÂNCIA - RECONHECIMENTO - APLICAÇÃO DO ARTIGO 39 DA LEI 8245/91.
A responsabilidade dos fiadores permanece após o término do prazo estabelecido pelo contrato de locação, porque, nos termos do artigo 39 da Lei nº 8245, de 18.10.91, "salvo disposição em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel". E, no contrato, há cláusula expressa nesse sentido.
(2º TAC/SP – 10ª C. Civ., Ap. c/ Rev. nº 657.348-00/4, Rel. Juiz Irineu Pedrotti, julg. 28.05.2003)
LOCAÇÃO - DANO NO IMÓVEL - INDENIZAÇÃO - LEGITIMIDADE PASSIVA - FIADOR - RESPONSABILIDADE - LIMITAÇÃO ATÉ O TÉRMINO DO PRAZO CONTRATUAL - PRORROGAÇÃO DO CONTRATO SEM ASSINATURA DO GARANTE - INABRANGÊNCIA – RECONHECIMENTO.
O fiador não pode ser responsabilizado indefinidamente, sem sua anuência, por acordo privativo do locador e locatário, pelo qual, muitas vezes, até por comodismo, prorrogam o contrato de locação sem prazo determinado.
(2º TAC/SP – 11ª C., Ag. Inst. nº 769.692-00/0, Rel. Juiz Artur Marques, julg. 18.11.2002)
EMBARGOS À EXECUÇÃO - LOCAÇÃO - FIANÇA - CONTRATO - TÉRMINO - INTERPRETAÇÃO RESTRITA - RECURSO DESPROVIDO - UNÂNIME. A permanência do inquilino no imóvel locado, após findo o prazo certo e determinado do contrato de locação, não mais responsabiliza o fiador, vez que não houve anuência deste no sentido da prorrogação contratual, sendo irrelevante a cláusula de permanência da responsabilidade do fiador até a efetiva entrega das chaves.
(TJ/DF – 3ª T. Cív., Ap. Cív. nº 20030710061615, Rel. Des. Lécio Resende, DJ 15.06.2004, p. 99)
DIREITO PROCESSUAL CIVIL - EXECUÇÃO - EXCEÇÃO DE PRÉ - EXECUTIVIDADE - FIADOR - CONTRATO DE LOCAÇÃO PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO SEM AQUIESCÊNCIA DO FIADOR - DÉBITOS REFERENTES A PERÍODO POSTERIOR AO PREVISTO PARA O TÉRMINO DO CONTRATO DAQUELA FORMA PRORROGADO - ENUNCIADO 214 DO C. STJ . 1. Cifrando-se a execução em débitos oriundos de contrato locatício onde não houve anuência expressa do fiador, ressente-se a mesma de pressuposto jurídico da execução: a existência de um título executivo judicial ou extrajudicial (nulla executio sine titulo ). 2. Porquanto, a fiança é uma das modalidades de garantia do contrato de locação e esta (garantia) estende-se até a efetiva devolução do imóvel (art. 39 da Lei 8.245/91). 2.1 entrementes, cogita-se de um contrato que inadmite interpretação elastéria, devendo limitar-se ao que está escrito, razão pela qual não há como responsabilizar-se o fiador por obrigações decorrentes de prorrogação do contrato locatício sem que tenha (o fiador) aquiescido de forma expressa. 2.2 a fiança, ato benéfico e desinteressado, não pode ser uma túnica de nessus. 2.3 desta forma, a obrigação decorrente da fiança locatícia deve se restringir ao prazo originalmente contratado, descabendo se exigir do garantidor originalmente contratado, o adimplemento de débitos que pertinem ao período de prorrogação da locação, à qual não anuiu. 3. Inteligência do Enunciado 214 integrante da Súmula da jurisprudência dominante no C. STJ segundo a qual ‘o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.’. 4. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos.
(TJ/DF – 3ª T. Cív., Ap. Cív. nº 20020110106984, Rel. Des. João Egmont Leôncio Lopes, DJ 15.10.2003, p. 45)
DIREITO PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - PROCESSO CIVIL - EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. EXECUÇÃO - NULIDADE - DESNECESSIDADE DE PROPOSITURA DE AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO -FIADORES - CONTRATO DE LOCAÇÃO PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO SEM AQUIESCÊNCIA DO FIADOR - DÉBITOS REFERENTES A PERÍODO POSTERIOR AO PREVISTO PARA O TÉRMINO DO CONTRATO DAQUELA FORMA PRORROGADO - ENUNCIADO 214 DO C. STJ .
1. Sabido e consabido que a defesa no processo de execução deve ser deduzida através de ação própria, denominada embargos do devedor onde este, após garantido o juízo, pela penhora, deduz, em processo de cognição ampla, toda a sua matéria de defesa.
2. Excepcionalmente, todavia, admite-se que mesmo sem oferecimento de embargos possa, o devedor, insurgir-se contra a execução, quando esta comparece nula.
2.1 não seria justo e nem razoável que o devedor tivesse de garantir o juízo para obter um provimento jurisdicional que declarasse a nulidade da execução quando esta (nulidade) estivesse evidente.
2.2 pensar o contrário é fazer-se tábula rasa dos princípios da economia processual e do específico do processo de execução segundo o qual esta deve processar-se da forma menos onerosa para o devedor.
3. Ao demais, constitui pressuposto jurídico da execução a existência de um título executivo judicial ou extrajudicial (nulla executio sine titulo ).
4. A fiança é uma das modalidades de garantia do contrato de locação e esta (garantia) estende-se até a efetiva devolução do imóvel (art. 39 da lei 8.245/91).
4.1 contudo, trata-se de um contrato que não admite interpretação extensiva, devendo limitar-se ao que está escrito, razão pela qual não há como responsabilizar-se o fiador por obrigações decorrentes de prorrogação de prazo do contrato locatício sem que tenha (o fiador) aquiescido de forma expressa.
4.2 a fiança, ato benéfico e desinteressado, não pode ser uma túnica de nessus.
4.3 desta forma, a obrigação decorrente da fiança locatícia deve se restringir ao prazo originalmente contratado, descabendo se exigir do garantidor o adimplemento de débitos que pertinem ao período de prorrogação da locação, à qual não anuiu.
5. Inteligência do Enunciado 214 integrante da Súmula da jurisprudência dominante no C. STJ, segundo o qual : ‘o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.’
6. A mulher do fiador, que não assinou o contrato acessório de fiança, não pode, por isto mesmo, integrar o pólo passivo do processo de execução.
7. Cifrando-se a execução em débitos oriundos de contrato locatício onde não houve anuência expressa dos fiadores, a nulidade da execução resta estreme de dúvidas, razão pela qual pode a questão ser agitada e resolvida incidentalmente, sem necessidade de interposição de ação de embargos, a qual somente tornaria mais onerosa a prestação jurisdicional para ambas as partes, diante do resultado antecipadamente conhecido da demanda.
8. Agravo provido para declarar nula a execução, com relação ao fiador e por ilegitimidade passiva a mulher.
(TJ/DF – 3ª T. Cív., Ag. Inst. nº 20020020067596, Rel. Des. João Egmont Leôncio Lopes, DJ 11.06.2003, p. 48)
APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS A EXECUÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - FIANCA - EXONERAÇÃO - OCORRÊNCIA DE ADITAMENTO CONTRATUAL PARA MAJORAÇÃO NOS ENCARGOS LOCATIVOS SEM COGNIÇÃO PELOS FIADORES - CARACTERIZAÇÃO DA NOVAÇÃO - APLICABILIDADE DO ART. 1006 DO CCB
RESPONSABILIDADE ATÉ O TERMINO CONTRATUAL
ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA - APELAÇÃO IMPROVIDA. "Não tem qualquer eficácia o aditivo contratual entre locador e locatário, sem cognição e anuência do fiador, também vinculado ao cumprimento obrigacional, que, a teor do art. 1493 do CCB, se opera a sua exoneração, considerado parte passiva ilegítima na ação executiva".
(TA/PR – 8ª C. Cív., Ap. Cív. nº 149310100, julg. 08.10.2001)
APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÂO DE IMÓVEIS – COBRANÇA – Contrato de locação firmado por prazo inferior a trinta meses, prorrogado automaticamente por tempo indeterminado – Vencimento do prazo da locação que não desonera o fiador se este, no contrato, se obrigou até a efetiva devolução do imóvel locado – Para que se operasse a exoneração, esta haveria de ser realizada amigavelmente ou por via da competente judicial – Inteligência do artigo 1500 do antigo Código Civil – Não se vislumbrando qualquer das duas hipóteses, permanece íntegra a garantia prestada – Improvimento.
(2º TAC/SP – 1ª C., Ap. c/ Rev. 871.565-0/6, Rel. Juiz Prado Pereira, julg. 27.01.2005)